每经记者 陈 利 每经编辑 魏文艺

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上市物业企业的盈利能力呈现减弱趋势。

《每日经济新闻》记者统计发现，目前已发布2022年报的53家上市物企净利润总额约为142.49亿元，平均净利润约为2.69亿元，较上年同期分别下降37.9%和43.72%；平均净利率约为7.7%，较上年同期平均12.9%的净利率水平下降5.2个百分点。其中，6家上市物企净利率为负。

23家物企净利润正增长

同比来看，2021年14家物企净利润高于行业均值，而2022年净利润高于行业均值的物企增至15家，头部物企格局相对稳定，但盈利差距进一步拉大。

具体而言，碧桂园服务以22.61亿元的净利润再夺榜首，净利润增幅为-48%；华润万象生活紧随其后，以22.06亿元的净利润排名第二；随后是雅生活服务，净利润为19.35亿元。而净利润不足1亿元的物企达到29家，占比超过五成。

从净利润增速来看，仅23家物企实现净利润的正增长，包括碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、金科服务等在内的多家头部上市物企则呈现负增长。2022年受地产行业影响，全年物企平均净利润增速首次出现负增长，为-26.30%。

以碧桂园服务为例，2022年出现增收不增利的态势：报告期内实现收入413.67亿元，同比增长43.4%；净利润约22.61亿元，同比下滑48.7%。而按照2022年中期业绩发布会上碧桂园服务管理层重新下调的业绩指引：全年收入应该有不低于40%的增长，核心净利润保持20%~30%的同比增长率。

对此，碧桂园服务总裁李长江在2022年度业绩发布会上直言，“虽然从绝对值上看实现了增长，但增速明显放缓，特别是利润增长没有达成预期。”在他看来，主要原因在于疫情防控以及关联行业市场极其疲软，资金流动性缺乏，物业增值服务及非业主增值服务的开展严重受限。

物企平均净利率为7.7%

净利润增长最高的是依然是金茂服务，较2021年的132.1%增长达达95%，增值服务业务的贡献占比提升有效拉动整体盈利水平。

值得注意的是，2022年上市物企平均净利率为7.7%，低于2021年同期的12.9%，行业平均盈利水平有所下降。一方面，2022年房地产冲击明显，物企针对房地产客户计提应收款项预期亏损拨备增加。

另一方面，随着市场化进程的推进，物企第三方项目占比提升，竞标物企会对收费标准做出小幅调整，一定程度上使得第三方项目利润略低于母公司交付。叠加社保减免政策到期、人力成本上升等因素，行业平均净利率有所下降。

记者注意到，星盛商业以26.51%净利率水平排在榜首。另外，净利率超过20%的3家物企分别是祈福生活服务、滨江服务和中天服务，净利率水平分别达到24.8%、21.1%和20.14%；净利率不足10%的物企达27家，占比50.94%，其中有14家物企净利率不足5%。净利率排在最后三位的是烨星集团、正荣服务和金科服务，净利率分别为-115.08%、-24.6%、-36.8%。

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